[提要] 长沙湘江新区位于湘江西岸，是国家在中部地区设立的第一个国家级新区，对于促进中部崛起、推进长江经济带建设等具有重要意义。湘江新区提出"新都市主义"的价值主张，亦将成为长沙新的城市名片，另外旧改、产业聚集、城市吸引、政策助力，有效牵引并匹配本土需求，楼市缓步回暖，宜居概念先行，湘江新区未来房地产仍存结构

引言

　　长沙湘江新区位于湘江西岸，是国家在中部地区设立的第一个国家级新区，对于促进中部崛起、推进长江经济带建设等具有重要意义。湘江新区提出"新都市主义"的价值主张，亦将成为长沙新的城市名片，另外旧改、产业聚集、城市吸引、政策助力，有效牵引并匹配本土需求，楼市缓步回暖，宜居概念先行，湘江新区未来房地产仍存结构性机会。

　　河东河西两风情 湘江浏捞共秀影

　　湘江是长沙的母亲河，湘江向东省府、芙蓉CBD繁华活力而热情，名副其实的娱乐城、不夜城；长沙也是楚文明和湘楚文化的发源地，湘江向西自带湖湘文化底蕴温柔而睿智；大河东、大河西，建城久、名人多、书院盛，多样长沙格外风情。

　　"大江东去，无非湘水之余波"，傍水而居，千里湘江宛如玉带向北延伸，两岸草长莺飞、绿荫如盖，江城交相辉映，现代而诗意。

　　天时——顺势而为 湘江新区迎来发展契机

　　湘江两岸是长沙不变的热点，并逐级开发。长沙坊间素有"南帝北丐"概念，随城市规划的进一步完善，岳麓区成为最大的赢家，湘江新区则遇上了城乡一体化的最好机遇。

　　湖南湘江新区位于湘江西岸，是国家在中部地区设立的第一个国家级新区，是实施国家区域发展总体战略和长江经济带重大国家战略的重要举措，对于促进中部崛起、推进长江经济带建设、加快内陆地区开放发展具有重要意义。随着望城政府湘江新区的规划逐日落实，位于大河西的金星北湘江新区，正演绎华丽转身。

　　地利——资源优渥、得天独厚 风景这边独好

　　湘江新区坐拥生态资源、人文资源，生态宜居；坐享市府集聚效应带来的诸多成果，地铁、火车西站的规划，大大开拓了区域的发展空间；大型商业配套启动，诸多品牌开发商进驻，为区域注入新的血液；随着先导区滨江新城规划的推动崛起，区域发展提速、提质，未来发展与升值潜力显著，区域已然成为长沙房地产开发热点板块。

　　湘江新区提出"新都市主义"的价值主张，引领郊区化居住先进理念和生活方式，片区亦将成为长沙新的城市名片。目前该区价格处长沙价格洼地，随着金星北片区市场认同度的提高和区域价值的不断挖掘，必将成为市场发展的热点。

　　人和——旧改、产业聚集、城市吸引、政策助力 有效牵引并匹配本土需求

　　旧城改造激发新一波换房需求，拆迁户群体增大，购房力量不容忽视。2014-2017年棚改目标达950万方，届时长沙棚户区老旧危房基本改造完毕，未来三年，棚改带来的客群将提供近百万的住房需求，货币化安置比例不低于50%，有效助力长沙楼市去库存。2015年岳麓区已改造3154户,已改造面积20.93万米，完成投资26.74亿元，为年度任务的76.84%。

　　城市发展空间极大，房地产需求及人口增长，关键在于产业带动。长沙为人口净流入城市，2014年末长沙市常住人口731万，作为二线城市，其人口密度远不及一线城市，在中部六省省会城市中排名末尾，城市承载力仍有发展空间。长沙作为全国两型社会建设综合配套试验区和全国自主创新示范区，已拥有1个国家级新区、5个国家级开发区和9个省级园区，形成了六大产业集群，政府对产业的吸引有利于激发内需，吸引人才和资金，以产业聚集带动房地产发展，潜在需求可观。

　　湖湘首邑、长株潭融城，周边县市移民规模可观。2011-2015年，购房人群组成中，长沙市居民购房占24-31%，地州市居民购房占58-64%，外省市居民购房占比11-12%。湖南省年均常住人口增长49万人，周边县市移民规模不断扩大，未来将带动一批购房需求。

　　2016年全面放开二孩政策的落实，为长沙楼市再创红利。基于目前自然增长带来的新增购房主力人口规模，短期内购房者预期改变，90、95甚至00后崛起，其行为特征与前主流客群60、70、80后大不相同，个性化产品需求的打造将再次升级。二孩政策的放开导致人口结构迅速变化，将进一步释放住房需求特别是改善性需求。

　　政策松绑驱散市场阴霾 销售回暖 湘江新区结构性机会仍存

　　近几年商品房成交疲软，开发商拿地趋谨慎，2015年土地市场供销断层式下跌，过渡至紧缩状态，为库存消化腾出一丝呼吸空间。但库存仍徘徊高位，各区域去化压力不容小觑，此外湘江新区金星北板块新开盘项目扎堆活跃，区域内竞争亦趋激烈。

　　2015年政策基本面向好，降准降息政策组合发力，一方面提振开发商投资信心，而商贷首付、交易税、公积金方面调整，明显降低了首置和部分改善需求的购房门槛，本质上提升了客户的购买力，助力有效需求释放，驱散市场阴霾，在一定程度上延续了楼市交易热度。长沙市二三级市场扩容，2015年成交量呈爆发式增长态势，成交量飙升带动销售额增加，价格保持稳健。2014年客户看房与购房意愿已被激活，看房时间缩短、心理防线降低，随着政策利惠改善，2015年来访量持续走高，客户入市意愿增强。楼市缓步回暖，宜居概念先行，湘江新区突围可期。

　　中国指数研究院组织300名分析师在春节返乡期间对全国各级城市房地产发展形势进行调研。分析师对各城市特征、住房现状、库存规模、人口流向等进行深入摸底，并对未来市场空间和投资机会进行分析，为去库存策略建言献策。