引言：熔断！大王山010号纯住宅地块今日开拍，经过17次竞拍后达到最高限价熔断，将摇号选出竞得者。大王山近年片区价值飞速上涨，土地、楼市双火爆。

一、大王山限价地熔断，楼市量价走高、价值崛起

4月14日，长沙2023年首批集中供地成交，大王山[2023]长沙市010号（规划编号B-P03-A08）纯住宅地经过4家公司17轮竞价达到最高限价进入摇号阶段，最终溢价率15%，片区住宅最高限价突破至13400元/平米，预计摇号时间为4月24日。

（长沙土拍系统官网图）

010号地块的火热一方面是地块本身优越的综合质素，另一方面是因为市场高度看好大王山片区的发展前景，对其价值认可度高，这从其近几年强劲的发展势头也可窥之一二。

2022年大王山商品住宅成交量居长沙内五区49个板块中第4位，尽管价格端来看，处于中等梯队水平，但其22年价格涨幅同比高达18%，增速迅猛。

纵观大王山板块发展历程我们可以发现，其成交量起势从2018年开始，而价格的飞跃则是在2022年，大王山从2009年开始集中规划发展，经过十几年的耕耘，目前已进入价值兑现阶段。

品牌房企是从2017年开始扎堆入驻大王山板块，目前片区已进驻头部品牌房企包括华润、保利、龙湖、建发、旭辉等，代表行业头部对片区价值认可度高，大王山可持续发展性强。

整体来看，大王山是一个优质房企集中布局低密产品的宜居片区，这也为片区高质量居住发展奠定了良好的基础。

二、政策面和配套端多优势支撑片区高质量发展

大王山板块房地产市场量价的飞跃式上涨主要得利于2个方面的优势，一是政策面的优势，二是配套面优势。

l政策面优势：顶层高规格设计+高素质人才承接

湘江新区是全国第十二个、中部地区首个国家级新区。2022年，湘江新区GDP达到4282.3亿元，以湖南省5‰的面积创造了8.8%的GDP，在国家级新区中位居第六位，高于长沙的整体排名。国家赋予湘江新区“三区一高地”的战略定位，即高端制造研发转化基地和创新创意产业集聚区、产城融合城乡一体的新型城镇化示范区、全国“两型”社会建设引领区，以及长江经济带内陆开放高地。

(大王山片区实景图)

大王山属于湖南湘江新区直管片区，已被列入长沙市“十个重大城市片区”之一，由湘江集团公司开发，属开主体和开发主体一致。在湘江新区顶层设计之下，近年发展速度惊人，目前已完成投资逾1000亿元，肉眼可见的大投入强开发的力度。

从楼市政策面来看，继22年人才新政45条和公积金互通政策后，今年1月长沙严苛的限购政策出现比较大的松动，在单核省会城市的虹吸力下，更多高素质人才聚集，而以大王山为代表的金边区域占据市场先机。

l配套面优势：先天景观资源优势+双高端产业引入

长沙是获批首批国家文化与科技融合示范基地，大王山是匹配该产业标签驱动发展的区域。从配套层面来看，其先天景观资源优势、后期高端产业引进和执行层面配套积极落地多重优势助力片区高质量发展。

²底牌：先天优势，山水洲城景观资源密度高于其他片区

长沙沿湘江有3处山水洲城名片，从南到北分别为大王山、大学城和月亮岛片区，其中大王山原生森林覆盖率高达87%，人均公园绿地面积21.99平方米，是人均绿地国家标准的2倍多，也是长沙最名副其实的“绿心之城”。而这独一份的生态天赋，也是大王山片区建设宜居宜业宜游生态新城的最强“底牌”。

²王牌：”文旅+科创”双高端产业引入，更高质量发展新城

产业是一个片区活力的主要来源，大王山凭借得天独厚的景观资源环境，布局文旅+科创两大高端产业，无异是极具前瞻性和长远性的一个高规格布局。

大王山片区总规划面积约106平方公里，片区计划投资额约3500亿元，分北、南两期开发建设，北片区以文旅产业为主，已经建成了以湘江欢乐城为主的成熟文旅产业集群；南片区以科创产业为主，是湘江科学城的核心承载地，目前已经启动首批项目建设，计划2023年底完成建设并投入使用。

片区产业定位与长沙城市优势以及未来发展密切相关。长沙作为全国旅游界顶流，是2023年春节出游十大热门目的之一，接待游客279万人次，实现旅游收入近30亿元，其中省内游客占比32 %，外省游客68%，文旅消费强劲。大王山北片区旅游度假区获评省级旅游度假区，发展前景可观，建成后预计每年可接待游客逾1000万人次，可创造直接就业岗位8000个、间接就业5万个，将成为媲美广州长隆和深圳东部华侨城的国内知名旅游目的地。

大王山南片区也迎来重大利好。根据湖南省自然资源厅近日发布的湘江科学城概念规划，大王山南片区被整体囊括在湘江科学城内，成为湘江科学城的核心承载地。南片区将打造成引领中部、辐射全国、面向全球的“科学高峰”和“科技高地”，于长沙冲刺国家科技创新中心，乃至湖南在区域竞争中具有宏大的战略意义，该产业势必也将得到更多的政策倾斜，在“强省会”战略担当关键性角色。

²新牌：生活配套完善且快速落地，更宜居新城

大王山规划打造出一座“宜居宜业宜游”的绿色生态新城，其在居住舒适方面布局同样可圈可点。除了上文提到的低容积率舒适住区和品牌房企高品质的产品打造外，各类配套完善且快速的落地，生活氛围逐渐浓厚，日常便捷度和人居品质得到大幅提升。

目前长沙地铁3号线、5号线已开通运营，3号线南延线计划于2023年上半年载客运营，规划5号线西延线，双地铁网络畅通全城。 教育配套方面，规划44所中小学，已引进了南雅、博才、师大附中等知名教育集团合作办学，南雅湘江中学等8所学校已建成并投入使用，社仓中学拟引进长郡联合办学。医疗配套，规划有湖南省儿童医院（西院区），为公办三甲医院，还有岳麓区第二人民医院，均沿地铁3号线分布。大型商业配套方面，南部以服务文旅产业为主，北片区共享洋湖商业配套。

三、反哺楼市，土地价值更上层楼

大王山极具发展潜力的高端产业引入、丰富的生态景观和高品质低密舒适住区均昭示片区未来良好的发展前景。也反哺到楼市，助力片区土地成交楼板价和住宅限价逐年走高，23年楼板价即将突破6000元大关，住宅限价提高至13400元/㎡，而且从片区目前的发展趋势来看，两方面都还有较大的上涨动力。片区走向品质定价是趋势，未来几年在高端、改善楼市版图中的量级将继续加码。

除去已成交的A08地块（[2023]长沙市010号）外，大王山片区2023年还有多宗高质素地块待入市， A36地块、A20-1/-2地块和A08/A09/A10地块，均定位为高品质低密度住宅区，满足高阶人群改善居住需求。

（2023年大王山片区出让地块位置示意图）

A36地块、A20-1/-2两宗地均为纯住宅用地，从地理位置来看，位于洋湖和大王山交界处，靠近地铁3号线山塘站，毗邻岳麓实验中学、长郡中学和莲坪城市公园，目前华润、梦想和保利等多品牌房企项目在售。综合来看，两宗地周边配套完善，生活氛围浓厚，共享大王山和洋湖双片区优质生态资源和生活配套资源，可以预计未来量价实现程度较高。

A08/A09/A10三个地块合为C-P05地块出让，合计总建面约32万方，为商住用地，定位一线江景高品质项目，是大王山北片区最后一宗一线临江地块，同时具备高质素和稀有性双重属性。从地块信息可以看出，宗地周边兼具山、水、洲、公园等丰富景观资源，同时地铁、学校、医院、商业等生活配套丰富，西面和南面文旅产业发达，可以说是大王山片区的王炸地块，也是2023年长沙土拍市场最大热点之一。

总结：大王山具备山水洲城天然的丰富优势景观资源基底，凭借前瞻性眼光，布局“文旅+科创”双高端产业引擎，一方面把握住国家宏观政策带来的新机遇，获得政策倾斜；二方面长远来看，高端产业构建高质量发展格局；大王山片区“宜居宜业宜游”生态新城已成型，楼市发展价值也更上层楼。